Diversifier son patrimoine avec les SCPI

Diversifier ses finances grâce aux SCPI

Dès lors que l’on atteint un certain niveau de patrimoine, gérer ses finances personnelles devient un  travail. Cela nécessite une véritable stratégie pour adapter et optimiser le profil d’investissement au regard de la situation fiscale et des projets financiers de l’épargnant. La question de la diversification est au cœur des enjeux de l’allocation patrimoniale.

Dans les grandes lignes, les épargnants ont intérêt à diversifier leur patrimoine entre 3 grandes classes d’actifs : des produits sans risque tels que les fonds euro en assurance vie, et des produits plus rémunérateurs pour dynamiser la progression du patrimoine à long terme : des actions (généralement l’investisseur investit en actions via des fonds d’investissement) et de l’immobilier.

Les Français aiment l’immobilier, beaucoup d’investisseurs développent leur patrimoine immobilier en investissant en direct dans des biens qu’ils mettent en location, en assurant parfois eux-mêmes la gestion locative. Cette stratégie d’investissement immobilier est risquée et chronophage. En effet, il faut d’abord trouver le bien à acheter, anticiper les travaux d’entretien, trouver un locataire, et croiser les doigts pour que le locataire soit solvable et bon payeur… De nombreux investisseurs immobiliers déchantent aux premières difficultés. Faut-il pour autant délaisser l’investissement immobilier ? La réponse est bien évidemment non. L’immobilier est une classe d’actifs incontournable dans un patrimoine bien diversifié. Il existe une alternative simple et efficace pour allouer une partie de son capital en immobilier : les SCPI. Voyons ensemble les caractéristiques et les atouts de ce produit d’investissement.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les SCPI sont des « sociétés civiles de placement immobilier ». Il s’agit de sociétés dont le métier est de développer et d’administrer un parc immobilier pour le compte de leurs associés (les investisseurs détenant des parts de la SCPI). Ainsi, tous les épargnants peuvent investir en SCPI, devenir associés et percevoir les loyers du parc immobilier de la SCPI. Il existe une centaine de SCPI sur le marché, avec des SCPI spécialisées dans les bureaux, les commerces, le résidentiel ou diversifiées.

Les SCPI couvrent donc toutes les étapes de l’investissement immobilier, depuis l’achat du foncier jusqu’à la collecte des loyers. Les investisseurs n’ont donc rien à faire et se contentent de recevoir annuellement les loyers nets des frais de gestion. Les SCPI gèrent des parcs fonciers valorisés à plusieurs dizaines voire centaines de millions d’euros. On trouve des SCPI spécialisées sur différents types de biens immobiliers : secteur résidentiel, bureaux d’entreprises, centres commerciaux, etc. Les gérants des SCPI sont des professionnels de l’immobilier. Leur expertise leur permet d’optimiser l’allocation du capital en sélectionnant les ensembles immobiliers les plus attractifs.

Les avantages des SCPI ?

Les SCPI sont de plus en plus en vogue. Les investisseurs rapportent des expériences positives avec les SCPI (voir un avis sur les SCPI ici). Plusieurs raisons expliquent ce succès.

Le rendement moyen des loyers reversés par les SCPI s’est établit à près de 4,5 % en 2019. Il s’agit d’un rendement très intéressant dans le contexte actuel de taux bas. De l’avis des experts, les SCPI offrent un couple rendement / risque bien équilibré et adapté aux attentes des investisseurs français. À ce rendement annuel de 4,5 % s’ajoute la revalorisation des parts. En effet, la valeur du parc foncier évolue avec le temps. Chaque SCPI procède donc régulièrement à une évaluation de ses actifs, et revalorise la valeur de la part afin de refléter fidèlement l’évolution de la valeur sous-jacente des biens immobiliers détenus.

Au cours des dernières années, la revalorisation des parts s’est faite à la hausse, accompagnant la hausse des prix de l’immobilier, en particulier dans les grandes aires urbaines où se concentre le parc immobilier des SCPI. D’une façon générale, les SCPI offrent une bonne protection contre l’inflation. La performance des SCPI se compose donc des loyers et de l’inflation. En tenant compte de ces deux éléments, la performance moyenne des SCPI a été supérieure à 5 % par an ces dernières années.

En sus d’une rémunération attractive, les SCPI comptent deux avantages significatifs. Tout d’abord, à l’image d’un investissement immobilier classique, il est possible de financer l’achat de SCPI via un crédit immobilier. Cet effet levier est très appréciable pour les investisseurs souhaitant autofinancer tout ou partie du remboursement du crédit via les loyers collectés, et ainsi accélérer la croissance de leur patrimoine.

Enfin, les SCPI peuvent être logées en unités de compte au sein d’un contrat d’assurance vie, et ainsi bénéficier d’un cadre fiscal particulièrement attractif puisque les gains collectés annuellement peuvent être pleinement réinvestis au sein du contrat sans payer d’impôts. En effet, les gains réalisés sur ce type de supports en unités de compte ne sont taxés qu’au moment de la sortie des capitaux de l’enveloppe de l’assurance vie. Au moment de la sortie, les plus-values taxables bénéficient en outre d’un abattement annuel de 4600 euros (le double dans le cas d’un couple marié ou pacsé). Investir en SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie est donc une stratégie très intéressante pour se constituer un patrimoine et/ou un complément de revenus à la retraite.

Comment souscrire à des parts de SCPI ?

Les parts de SCPI peuvent être souscrites en direct, ou logées au sein d’un contrat d’assurance vie comme nous l’avons expliqué précédemment.

Il existe de multiples courtiers spécialisés vers lesquels les épargnants peuvent se tourner pour souscrire à des parts de SCPI et être conseillés puisqu’il existe des dizaines de SCPI différentes. Nous préférons les courtiers spécialisés en SCPI, plutôt que les banques qui ne vendent que leurs propres SCPI. Certains courtiers peuvent aussi accompagner l’investisseur dans la recherche d’un crédit immobilier pour financer l’investissement.

Les épargnants souhaitant loger leurs parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie devront être particulièrement attentifs à l’offre de SCPI disponibles au sein de l’assurance vie. Dans la plupart des contrats, le nombre de SCPI accessibles se compte sur les doigts d’une main. Il existe cependant des contrats d’assurance vie offrant un choix de supports immobilier beaucoup plus complet. Les meilleurs contrats donnent ainsi accès à une trentaine de supports immobiliers, dont une vingtaine de SCPI. Tout en reversant 100 % des loyers.

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